ZWIJNDRECHT – De behoefte aan goedkope woningen is door de economische tweedeling in de maatschappij groot. Toch haalt een meerderheid van de gemeenten in de regio Rijnmond de norm van minister Hugo de Jonge niet om minstens dertig procent sociale huurwoningen te hebben. Dat blijkt uit een onderzoek van Rijnmond en de lokale omroepen in onze regio. Het gaat om 13 van de 25 gemeenten. De gemeente Westvoorne heeft met nog geen 16 procent het laagste percentage sociale huurwoningen van de regio.
Ook Lansingerland (19%), Barendrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Brielle, Ridderkerk, Hoeksche Waard en Molenlanden (20 tot 25%) scoren laag. Capelle aan den IJssel, Maassluis, Schiedam, Vlaardingen (boven 40%) en vooral Rotterdam (55%) juist hoog. De overige twaalf gemeenten in de regio zitten rond de 30 procent. Of de cijfers, die de gemeenten verstrekten, kloppen is overigens niet zeker. De Rekenkamer Rotterdam plaatst bijvoorbeeld grote vraagtekens achter de cijfers van de gemeente.
In Nederland is een groot tekort aan betaalbare woonruimte. Hoe hoog de nood is blijkt bijvoorbeeld in de Drechtsteden, waar zich gemiddeld 373 huishoudens melden voor elke vrijkomende sociale huurwoning. Ander voorbeeld van de woningnood is de jarenlange wachttijd. Die is het hoogst op Goeree-Overflakkee (9,5 jaar) en in Barendrecht (7,2 jaar).
Wat gaat de overheid hier aan doen?
Het kabinet wil dat er in 2030 250.000 nieuwe sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Voor een sociale woning betaal je dit jaar maximaal 763,47 euro per maand. Minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting streeft naar een norm van 30 procent sociale huur per gemeente in 2030. In de enquête geven vrijwel alle gemeenten echter aan dat er tal van problemen zijn om meer sociale huurwoningen te ontwikkelen en durft niemand het eind van de woningnood te voorspellen.
Om de wens van de minister kracht bij te zetten, wordt volgens de NOS samen met de provincies gewerkt aan een wettelijke stok achter de deur. Hoe de gemeenten precies gedwongen kunnen worden om de norm te halen, is nog niet duidelijk.
Is een koopwoning een alternatief?
Projectontwikkelaars staan niet in de rij om sociale huurwoningen of goedkope koopwoningen te ontwikkelen, omdat daar minder aan te verdienen valt dan aan de bouw van duurdere woningen. In de bouw is er een tekort aan mensen en materiaal en bestemmingsplanprocedures vergen jaren.
Een alternatief voor sociale huur kan een koopwoning zijn. Vergelijkingen tussen gemeenten zijn vrijwel onmogelijk, omdat er wordt gegoocheld met termen als sociaal, goedkoop en betaalbaar en de bandbreedte qua waarde van de woning per term enorm varieert. De ene gemeente acht “tot 210 mille” betaalbaar, de ander duidt een koopprijs tot de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (355 mille) nog als betaalbaar.
Vraagtekens over betaalbaarheid
Bij die ‘betaalbaarheid’ kan voor Jan Modaal (38 mille per jaar) een vraagteken geplaatst worden. Zo adviseert het NIBUD bij bruto jaarinkomens van 35 en 50 mille een maximum-hypotheek van respectievelijk 163 en 233 mille. Deze cijfers zijn ook nog gebaseerd op de lage rentestanden van begin dit jaar.
Om koopwoningen bereikbaar(der) te maken, hanteert Hardinxveld-Giessendam als enige van de 25 gemeenten in de regio een Koopstartregeling. Die houdt in dat een deel van de aankoopprijs van de woning pas bij verkoop betaald hoeft te worden. Alle gemeenten in de regio, uitgezonderd Alblasserdam, bieden een starterslening aan, maar daarbij worden per gemeente slechts enkele tientallen huishoudens geholpen.
Tip voor de minister
Om méér (betaalbare) woningen te kunnen realiseren geeft Hendrik-Ido-Ambacht minister De Jonge een tip: ”De kosten om goedkope woningen te realiseren zijn te hoog. Herinvoering van iets als het vroegere premiesysteem, waarbij per woning een rijksbijdrage wordt ingezet, zou erg helpen.” Rotterdam en diverse andere gemeenten pleiten om dezelfde reden voor een financiële ‘woningbouwimpuls’ van de minister, om de vastlopende bouw van sociale woningen vlot te trekken.
Hoe kon het zo misgaan?
Dat er meer gebouwd moet worden staat bij geen enkele gemeente ter discussie. Ook groeit het inzicht dat er te lang te weinig gebouwd is in de sociale, goedkope en betaalbare sector. Veel gemeenten interpreteerden woningbehoeftecijfers (van bureau ABF) op eigen wijze en vertaalden dat in woonbeleid dat mede de oorzaak is van de huidige woningnood.
Kort samengevat zijn er meer (middel)dure huur- en koopwoningen gebouwd. Onder meer in Rotterdam. Onlangs concludeerde de gemeentelijke Rekenkamer daar dat dit bouwbeleid gebaseerd is op wankele aannames en zijn signalen, dat het op de woningmarkt mis ging door een groeiend tekort aan goedkope huizen, genegeerd. B&W van Rotterdam erkennen dat en kondigen nieuw woonbeleid aan.
Voorrang
De druk op de sociale huurmarkt neemt verder toe door ‘voorrangsbeleid’. De Drechtsteden melden dat ruim 30% van het aantal vrijkomende woningen verhuurd wordt aan doelgroepen die voorrang hebben op de woningmarkt. Het gaat dan vooral om statushouders, mensen die uitstromen uit een maatschappelijke instelling, herhuisvesting i.v.m. sloop, echtscheiding en medische indicatie. In Rotterdam ging in het eerste half jaar van 2020 slechts 58% van de huurhuizen naar ‘gewone’ woningzoekenden, de rest naar met mensen met urgentieverklaring (29%) of herhuisvestingskandidaten (13%).
Wat moet er gebeuren?
Voor zover overheden al niet doordrongen zijn van de noodzaak om meer woningen te creëren voor lage inkomensgroepen komt BLG Wonen met cijfers. Deze organisatie berekent voor zowel de huur- als koopsector hoeveel procent van de woningzoekenden binnen één jaar een huis vindt en vertaalt dat in een woontoegankelijkheidsscore. In geen enkele gemeente in de regio vindt meer dan 36 procent van de woningzoekenden binnen één jaar een woning.
Bekijk hieronder hoeveel procent van de woningzoekenden binnen één jaar een huis vindt in een bepaalde gemeente:
BLG Wonen zegt verder: “Een ander (schrijnend) perspectief op de koopwoningmarkt laat zien dat de kansen op het vinden van een geschikte woning enorm verschilt tussen inkomensgroepen. Voor huishoudens met een inkomen t/m twee keer modaal (€ 76.000) ligt de woontoegankelijkheid op slechts 15 procent, waar deze voor huishoudens vanaf twee keer modaal op 47 procent ligt.”
Enorme inhaalslag nodig
De kansen voor verschillende groepen op de woningmarkt zijn dus verdeeld, waarbij geldt dat ook nog eens de grootste groep woningzoekenden in de eerste inkomenscategorie valt.
BLG Wonen vindt dat in 2030 de woontoegankelijkheid in heel Nederland op gemiddeld 50 procent moet liggen. Dat betekent dus dat één op de twee woningzoekenden binnen één jaar een geschikte woning vindt.
De conclusie van het onderzoek naar de situatie op de regionale woningmarkt is duidelijk; er moet een enorme inhaalslag gemaakt worden, waarbij het zwaartepunt op goedkope woningen moet liggen, zowel in het huur- als koopsegment. Rotterdam en dertien omliggende gemeenten willen nog eind dit jaar een nieuw woonbeleid presenteren.
Hendrik-Ido-Ambacht wil herinvoering premiestelsel
Net als in de zeventiger en tachtiger jaren van de vorige eeuw zou het Rijk weer een premieregeling moeten invoeren. Kopers van woningen kregen toen een belastingvrije bijdrage van de overheid om een woning te kopen. Hendrik-Ido-Ambacht ziet herinvoering van die regeling als een middel om de huidige woningnood te bestrijden.
Van de zeven Drechtsteden heeft Hendrik-Ido-Ambacht het laagste percentage sociale huurwoningen. De amper 23% steekt schril af tegen naaste buurgemeente Zwijndrecht, dat met 36% de meeste heeft. Hendrik-Ido-Ambacht voldoet niet aan de norm van minister De Jonge die wil dat elke gemeente minstens 30% sociale huurwoningen heeft.
Wie in Ambacht een sociale huurwoning wil staat gemiddeld 7,9 jaar ingeschreven, al zou de ‘echte’ zoektijd maar 1,8 jaar zijn. Op de kopersmarkt is er voor mensen met een laag inkomen nauwelijks een alternatief in deze gemeente. Hendrik-Ido-Ambacht realiseerde sinds de jaarwisseling met hulp van Zwijndrecht 4200 woningen in nieuwbouwwijk De Volgerlanden), maar telt nog geen 400 koophuizen met een waarde tot 225 mille (3,1%).
Hendrik-Ido-Ambacht zegt dat de prioriteiten qua woningbouw de komende jaren liggen bij jonge starters en ouderen die willen doorstromen. Wel onderkent de gemeente “grote behoefte aan sociale woningbouw” en kondigt aan dat er in het centrum (110) en De Volgerlanden (90) sociale huurwoningen gebouwd gaan worden.
Met de genoemde aantallen komt Hendrik-Ido-Ambacht bij lange na niet aan de norm van 30% sociale huur, maar de gemeente meldt nog te “werken aan enkele andere kansrijke locaties waar we iets met sociale huur kunnen.” Binnen de Drechtsteden is afgesproken dat het “totaal aantal sociale woningen in de regio” niet omlaag mag.
Hoe Hendrik-Ido-Ambacht een inhaalslag gaat maken weet de gemeente zelf niet: “De belemmering die we nu ervaren is dat het in de huidige markt vrijwel onmogelijk is om woningen in de genoemde klasses te bouwen. De kosten om de woningen te realiseren zijn te hoog. Herinvoering van iets als het vroegere premiesysteem, waarbij per woning een rijksbijdrage wordt ingezet, zou erg helpen.”
Zwijndrecht heeft veel betaalbare woningen
Met 36% heeft Zwijndrecht het hoogste percentage sociale huurwoningen van de Drechtsteden. De gemeente voldoet hiermee ruim aan de norm van minister De Jonge, die wil dat de woningvoorraad van elke gemeente uit 30% sociale huur bestaat. Qua sociale koop zit Zwijndrecht met 10,4% in de regionale sub-top.
Wie op zoek is naar een sociale huurwoning in Zwijndrecht, staat gemiddeld 6,8 jaar ingeschreven bij een woningcorporatie. Dat zijn nu bijna 8.000 huishoudens. Alleen in Hendrik-Ido-Ambacht wacht een Drechtstedeling nog langer (7,9 jaar) op een sociale huurwoning, maar die gemeente heeft dan ook procentueel het laagste aanbod: 22,7%.
Problemen met het uitbreiden van de sociale woningvoorraad heeft de gemeente Zwijndrecht niet. Sterker nog, de gemeente wil de komende tijd juist inzetten op het hogere koop- en huursegment en het percentage sociale huur niet nog verder opkrikken. Zwijndrecht wil tot 2030 zo’n 3500 nieuwe woningen bouwen, die dus voornamelijk in het duurdere segment moeten vallen.
De gemeente hoopt op deze manier uit te komen op een woningvoorraad die meer evenwichtig is. Het streven is om uit te komen op een percentage sociale huur van 33 procent. “Daarmee blijven we ruim boven het streefpercentage van minister Hugo de Jonge.”
Zwijndrecht telt inderdaad veel ‘goedkope’ en ‘betaalbare’ koopwoningen. Naast de 2138 in het segment sociaal (die 10,4% dus) zijn er nog eens 4200 woningen met een waarde tot 287.500 euro en bijna 2300 tot 350 mille. Bij ‘sociaal’ wordt hier overigens tot 225 mille aangehouden, terwijl dat in de regio Rotterdam-Rijnmond 210 mille is.
De gemeente Zwijndrecht biedt sinds 2008 starters een steuntje in de rug bij de aankoop van hun eerste huis, in de vorm van een Starterslening. Die dicht het gat tussen de koopsom van een woning en het maximaal hypotheekbedrag dat een starter kan lenen. Sinds de invoering zijn zo’n tweehonderd huishoudens geholpen.
Momenteel heeft de gemeente nog budget voor ongeveer 25 startersleningen van 55.000 euro per stuk. “Omdat er sprake is van een revolverend fonds stroomt er periodiek geld terug in het fonds door rente en aflossing”, laat de gemeente weten. “Hierdoor wordt de bestedingsruimte telkens aangevuld, waardoor wij nieuwe Startersleningen kunnen verstrekken.”
Opmerkelijk is dat Zwijndrecht géén problemen zegt te ervaren bij nieuwe bouwplannen. Alleen Goeree-Overflakkee heeft ze ook niet. De andere 23 gemeenten melden er meerdere. Het eind van de woningnood is wat Zwijndrecht betreft voor de eigen inwoners in zicht: “Om te voorzien in de autonome behoefte dienen wij 1400 woningen tot 2030 te realiseren. Wij verwachten dat wij deze opgave volledig hebben gerealiseerd in 2028.”
Dit is een artikel van onze mediapartner Rijnmond
Foto: RTV Rijnmond
